北京新房量跌17%，價跌10%

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】調控效果初現2011年上半年房地產市場仍然處於嚴格的調控環境之下，「京15條」的出台，「一房一價」政策等，多次調整規範市場。與此同時，上半年共6次上調存款準備金，房企資金鏈趨緊。與2010年上半年的市場相比，調控更加嚴格。在一系列調控政策影響之下，2011年上半年北京市新房市場低迷。

首先，成交量「腰斬式」下滑，上半年新房住宅總約42972套。鏈家地產市場研究部統計，截至6月27日，上半年新房住宅成交量為42023套，預計上半年新房住宅成交量約為42972套，比去年同期下降17%。成交量下滑主要體現在以下幾個方面。新開期房網簽率較去年同期下降22個百分點，純熱銷樓盤大幅減少。鏈家地產市場研究部統計，1月份新開期房網簽率最高為60%，6月份最低僅為21%。各月新增項目在6月份的整體網簽率約為45%，較去年同同期下降了22個百分點。與此同時，2011年上半年簽約率在99%以上的專案僅有2個，與去年同期13個純熱銷項目相比大幅減少。

6月份新房供應9500套，首現供大於售。6月新建期房供應量達到9500套，約為1月份的9倍。與當月的新房住宅成交量相對比，1-5月新房住宅成交量均高於供應量，而6月份供售格局發生逆轉，除去年11月份之外，這也是2010年以來新房市場首次出現供大於售的情況。由於整體市場趨冷，加之樓盤普遍網簽率走低，導致房企在京新開項目業績約為219億，與去年同期相比，整體下滑56%。

鏈家地產首席分析師張月認為，受調控政策的影響，購房需求明顯減少，加之房價下降趨勢明顯，購房者觀望濃厚。新房成交難度增大，導致新房網簽率下降，房企項目業績大幅下滑。經歷了2、3月份調控初期之後，二季度開發商開始推盤放量，由於市場低迷，開發商開始「以價換量」。其次，4個月期房成交均價下降約10%，郊區項目領跌。鏈家地產市場研究部統計，6月份至今新建期房的成交均價大約是20534元/平方米。與2月份相比，大約下降了10%。。目前近郊區的新開專案均價大約為18713元/平方米，而城區的新開項目均價在為22303元/平方米，城區域郊區的價格分界線為1.9萬，與去年的2萬元相比下降了1000元，基本與去年年初水準相當。

張月認為，6月份整體成交價與2月份相比，去除受到樓盤自身價格以及成交結構影響外，成交價已經開始緩慢下降。相對將為偏遠的郊區率先降價。此外，2011上半年新開期房住宅項目的擬售均價和成交均價的差距呈現增加趨勢，3月份為15%，4、5月份維持在10%左右，6月份上漲至21%。主要有兩個原因：一是，受「一房一價」政策影響，開發商傾向於高價擬售，因此導致成交價和擬售價差距拉大。

其次，開發商暗中降價銷後。張月認為，受調控以及市場多因素影響上半年市場低迷、成交走低，開發商銷售壓力大增，已經開始「以價換量」的趨勢，預計下半年也將延續這種情況。主要的原因是：首先，成交短期難改變，銷售壓力繼續增加。市場中觀望心態短期之內不會有實質改變。而新房供給量在不端增加，據相關媒體報導，7月份將有44個新項目開盤。預計7月份市場的銷售壓力將明顯增加。尤其是在目前商品房住宅庫存量達到了108046套，新增供應量若不能夠及時銷售，供給增加後銷售的難度越來越大。

其次，房企資金鏈緊張，回籠資金意願強。據鏈家地產市場研究部統計，上半年央行6次上跳存款準備金率，累計凍結資金2.2萬億，開發商銀行的融資難度增加。開發商必須尋找其他的資金來源。因此，下半年開發商回籠資金的意願較強。在當前成交走低情況下，下半年開發商「以價換量」的比重和降價幅度還會增多。目前房價開始下降只是調控初期的目標，預計在下半年， 隨著多方面調控政策深入執行，包括「一房一價」制度，以及其他市場諸多成交因素影響，成交量仍會維持低位，銷售壓力之下，開發商將會更明顯降價。